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365足球铁岭拆迁律师:征地拆迁过程中的法律维
文章来源:admin 更新时间:2021-09-15 23:42

  第十六条 被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定,以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为依据。

  房屋所有权证标注的面积与实际不符的,经被征收人申请,由房屋测绘机构进行测绘,以测绘报告面积作为补偿依据。

  第十七条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,由市住房城乡建设委按 《铁岭市廉租房保障实施方案》的规定,予以优先安置。

  第十八条 征收房屋收回国有土地使用权的,对被征收人房屋以外和利用国有土地生产经营的国有土地使用权,按照市国土资源部门划定的国有土地地级确定补偿类别及标准予以适当补偿。

  补偿面积为国有土地使用权登记面积减去被征收房屋面积,如果是单体多层建筑的应减去该建筑的投影占地面积。

  补偿标准为划拨的国有土地使用权,按照市国有土地地级基准地价的50%给予补偿;出让的国有土地使用权,按照出让合同年限减去使用年限后剩余年限百分比乘以出让单价给予补偿。达不成协议的通过国有土地使用权评估确定标准给予补偿。

  因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

  著名征地拆迁律师沈玉潮,现任北京来硕律师事务所征地拆迁部主办律师,高级合伙人,2015年代理的解某不服某县人民政府房屋征收补偿决定案与原国家发改委副主任刘铁男受贿案一并被选为推进河北省法治进程的十大案例。

  如有需要联系沈玉潮律师,拆迁案件24小时咨询电线 添加微信公众号fangchanxiaotieshi及时获取征地拆迁法律知识。

  第二十条 用于产权调换的房屋面积为:45平方米、54平方米、63平方米、72平方米、81平方米、90平方米、99平方米、108平方米、117平方米、126平方米。允许误差±4平方米。房屋征收部门应根据征收范围的实际情况,在房屋征收补偿方案中至少确定3种以上户型。

  产权调换房屋标准为:门、窗、照明、供暖、上下水、卫生洁具、地面压光、墙面大白等基本生活设施齐全。

  第二十一条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,365足球由具有相应资质的房地产价格评估机构按照 《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

  被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产评估机构通过评估确定。

  被征收人或征收部门对评估确定的被征收房屋价值有异议的,按《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,应当自收到评估报告10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或房屋征收部门对原房地产评估机构的复核结果有异议的,按《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  第二十二条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定,不能确定的,由房屋征收部门会同项目所在街道、社区组织被征收人代表3人以上参加通过摇号、抽签等方式随机确定。随机确定应当由公证机关予以公证。

  (一)有照住宅按照被征收房屋评估价格单价加上该单价与征收区域新建住宅安置房评估平均价格单价的差价50%,作为被征收房屋的补偿面积单价,再以补偿面积单价乘以被征收房屋的补偿面积确定补偿金额。

  (二)有照商业门市按照被征收房屋评估价格单价加上该单价与征收区域新建同类安置房评估价格单价的差价50%,作为被征收房屋的补偿面积单价,再以补偿面积单价乘以被征收房屋的补偿面积确定补偿金额。

  (三)有住宅房照从事商业经营的(征收前已依法取得工商营业执照,征收时正在营业,依法纳税)被征收房屋,可选择在补齐该房屋评估价格与同地段有照商业门市评估价格的差价后执行有照商业门市的补偿标准;也可以选择在得到该房屋评估价格与同地段同类住宅房屋评估价格的差价后执行住宅房屋的补偿标准。具体标准同本条第(一)或第(二)项。

  1.原地(就近)安置多层楼房,原面积征一还一并上浮10%,不找差价。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格(安置房市场评估价格下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算;

  2.异地安置多层楼房,原面积征一还一并上浮10%,按照征收地块类似商品房评估平均价格与安置地块类似商品房评估平均价格互找差价(按上浮后面积计算)。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格(安置房市场评估价格下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算;

  3.原地(就近)安置高层楼房,原面积征一还一(安置房为步行楼梯和一部电梯的,原面积上浮20%;安置房为步行楼梯和二部电梯的,原面积上浮25%)不找差价。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格(安置房市场评估价格下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算;

  4.异地安置高层楼房,原面积征一还一(安置房为步行楼梯和一部电梯的,原面积上浮20%;安置房为步行楼梯和二部电梯的,原面积上浮25%),按照征收地块类似商品房评估平均价格与安置地块类似商品房评估平均价格互找差价 (按上浮后面积计算)。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格 (安置房市场评估价格下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算。

  1.原地(就近)安置多层楼房,原面积征一还一,不找差价。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格(安置房市场评估价格下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算;

  2.异地安置多层楼房,原面积征一还一,按照征收地块类似商品房评估平均价格与安置地块类似商品房评估平均价格互找差价。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格 (安置房市场评估价格下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算;

  3.原地(就近)安置高层楼房,原面积征一还一(安置房为步行楼梯和一部电梯的,原面积上浮10%;安置房为步行楼梯和二部电梯的,原面积上浮15%)不找差价。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格(安置房市场评估价格下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算;

  4.异地安置高层楼房,原面积征一还一(安置房为步行楼梯和一部电梯的,原面积上浮10%;安置房为步行楼梯和二部电梯的,原面积上浮15%),按照征收地块类似商品房评估平均价格与安置地块类似商品房评估平均价格互找差价(按上浮后面积计算)。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格(安置房市场评估价格下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算。

  1.原地(就近)安置楼房,被征收人应支付安置面积 (原房屋面积加上所对应的增加公摊面积)评估价格与原房评估价格差价50%的价款。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格 (安置房评估价下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房的评估价结算;

  2.异地安置楼房,在前目基础上原房屋面积加上所对应的增加公摊面积部分按照征收地块与安置地块类似商业门市评估价格互找差价。

  1.原地(就近)安置楼房,被征收人支付应安置面积安置房屋与原房评估价格差价50%的价款。可就近上靠增加面积,档次内增加面积部分按优惠价格(安置房市场评估价格下浮20%)结算,档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算;

  2.异地安置楼房,在前目基础上原房屋面积部分按照征收地块与安置地块类似商业门市评估价格互找差价。

  (五)有住宅房照从事商业经营的(征收前已依法取得工商营业执照,征收时正在营业,依法纳税),被征收人可以选择安置门市或安置住宅:

  1.被征收人选择安置门市的按原房屋缴纳征收地块同类商业门市房照房屋与住宅房照用于经营的房屋评估价格的差价后即可按照有照商业门市房屋进行安置。具体标准同第二十四条第(三)项、第(四)项;

  2.被征收人选择安置住宅的享受征收地块原房屋面积部分住宅房照用于经营的房屋与住宅房屋评估价格的差价后按照有照住宅进行安置。具体标准同第二十四条第(一)项、第(二)项。

  (六)有照商业门市选择安置住宅的被征收人,可按该商业门市的评估价格 (单价)与征收区域住宅平均价格(单价)折合成系数,将该门市房屋面积折合成住宅房屋面积之后按有照住宅进行安置,具体标准同第二十四条第(一)项、第(二)项。

  (七)选择产权调换的,原房屋(包括上浮后)面积大于安置房屋面积的,超出部分按照货币补偿的规定给予补偿。

  (八)企事业单位、生产加工单位在房屋征收项目具备产权调换的条件下,可以选择产权调换。房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

  第二十五条 因征收造成被征收人搬迁的应按下列标准支付搬迁和临时安置补偿:

  (一)住宅房屋的搬迁补偿按征收房屋建筑面积每平方米补偿10元。每户不足600元的按600元补偿,一次性支付。

  (二)非住宅房屋的搬迁补偿按征收房屋建筑面积每平方米补偿12元。每户不足700元的按700元补偿,一次性支付。

  1.选择货币补偿的,按征收房屋建筑面积每平方米每月补偿10元。每户每月不足600元的按600元补偿,一次性支付半年;

  2.选择产权调换的,按征收房屋建筑面积每平方米每月补偿10元。每户每月不足600元的按600元补偿,自搬迁之日起至通知回迁之日止,每年发放一次。如果超过安置协议约定的回迁期限,自超过约定的回迁日期起按照逾期当年的标准增加50%支付临时安置补偿;

  (四)非住宅房屋的临时安置补助费包含在因征收造成停产停业损失补偿之内,不重复计算。

  (一)非住宅房屋和住宅房照从事商业经营(征收前已依法取得工商营业执照,征收时正在营业,依法纳税)房屋选择货币补偿的,每年按照被征收房屋评估价格的8%计算补偿,一次性支付半年。

  (二)非住宅房屋和住宅房照从事商业经营(征收前已依法取得工商营业执照,征收时正在营业,依法纳税)房屋选择产权调换的,每年按照被征收房屋评估价格的8%计算补偿,自搬迁之日起至通知回迁之日止,每年发放一次。如果超过安置协议约定的回迁期限,自超过约定的回迁日期起按照逾期当年的标准增加50%支付临时安置补偿。

  第二十七条 被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议并完成搬迁的应予以奖励,具体标准在征收补偿方案中确定。

  第二十八条 被征收房屋面积按本办法规定上浮后仍不足45平方米的补偿标准:

  (二)选择产权调换的,安置45平方米的房屋,被征收人按安置房屋市场评估价格的50%支付不足45平方米部分增加面积款。经有关部门认定无力缴纳该增加面积款的可办理有限产权。

  第二十九条 产权调换房屋层位,由被征收人按自选顺序号依序自主选择,并予以公示。

  自选顺序号=搬迁顺序号+协议顺序号(如自选顺序号相同,以搬迁顺序号为主)。

  第三十条 市人民政府有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

  市人民政府作出房屋征收决定前,房屋征收部门组织由监察局、公安局、规划局、住房城乡建设委、公证处、社区等有关单位组成房屋认定领导小组,依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。监察局负责对认定工作进行监督;公安局负责对认定建筑的所有人户籍进行确认;规划局负责对认定建筑的建设年限进行确认;住房城乡建设委负责对认定建筑的建设标准、认定建筑的所有人是否拥有其他有照房屋进行确认;社区负责对认定建筑的所有人居住情况进行确认;公证处对认定行为进行公证。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿;对符合棚户区改造优惠条件的无房照唯一住房户,参照棚户区改造的政策按72%进行补偿或安置。

  第三十一条 征收公有住宅房屋,被征收公有房屋承租人购买该房屋产权的,按照本办法规定予以补偿安置。

  征收公有住宅房屋,被征收房屋所有权人与公有房屋承租人解除租赁合同或被征收房屋所有权人在征收前已对公有房屋承租人进行安置的,对公有房屋所有权人给予补偿安置。

  被征收公有住宅房屋所有权人与公有房屋承租人不解除租赁合同的,应当对公有住宅房屋所有权人按本办法进行房屋产权调换,产权调换安置的房屋由原公有房屋承租人继续承租。

  征收具有部分私有产权的住宅房屋,在公、私所有权人未达成一致意见前,应当将补偿款提存或者实行产权调换。

  第三十二条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

  补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

  第三十三条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  作出房屋征收决定的市人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

  第三十五条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储帐号、产权调换房屋地点和面积等材料。

  人民法院作出执行裁定后,人民政府应组织房屋征收等相关部门积极配合法院实施强制措施。强制执行的费用由被执行人承担。

  第三十六条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  面临房屋征收,首先要对征收行为进行审视:征收的目的是什么?是否为了公共利益而征收?有没有正式的征收决定和征收补偿方案?是否依法进行公告?

  其次要对自身情况进行审视:房屋是否有土地证、房产证或其他证件?经营用房是否有营业执照?周边类似房屋市场价是多少?

  在房屋征收过程中,房产证、土地证等重要的证件或者是可以证明自己合法权利的证明、协议等重要文件的原件,一定要留在自己手中,否则一旦发生拆迁纠纷或者需要法律维权,就会造成巨大的阻碍。建议将这些重要的原件放在可靠的地方,甚至是放在父母或兄弟姐妹家里,因为万一自己的房屋被非法强拆,这些重要文件就很容易丢失。

  在拆迁实践中,一旦你轻易撤离,征收方可能会在你不知情的情况下,无缘无故半夜里把房子偷拆,由于家中无人,偷拆房屋的成本很低,征收方这个时候往往会利用这个时机,先把房子拆了,让你心理产生恐慌情绪,继而失去要价的本钱。

  另外,如果被征收人轻易搬走,就会给征收方释放了这样一个信号:你没有坚决维护自己权益的决心,如果征收方一旦确认这一点,会直接导致给你的征收补偿报价大大降低。

  征收补偿实质上就是征收双方的一种利益博弈,在没有拿到很好的谈判筹码之前,千万不要轻易报价。如果被征收人简单的把自己的价报给了对方,话一出口,你已经输了一半,因为征收方已经知道了你的底线。作为被征收人,一定要多听少说,冷静地判断其用意并沉着应对。关于征收补偿的报价一定要掌握时机和火候,必须选择一个合适的时机才能报价,否则,价格报高、报低都会很被动。

  拆迁过程中可能收到各种材料,其中有的可能会对你的权利义务产生实际影响,在你没有确认所收到材料的内容及签字可能产生的法律后果前,不要轻易在这些材料上签字。

  更重要的是,千万不可签署空白协议。签订拆迁补偿协议时,首先必须对如何补偿作出明确约定,比如是货币补偿还是产权置换,产权置换的位置,面积等等细节都要明确;其次,关于付款或者交付房屋的期限也必须约定明确;再次,关于违约责任也要考虑到位。

  要想获取一个合理的征收补偿,首先要有一颗坚定的心,但是,征收维权行动千万不要盲目进行,没有组织、没有策划的一味个人抵抗、暴力抵抗只是个人英雄主义的表现,并不是追求利益的最佳手段。在遇到非法强拆的时候,一定要随机应变,切不可以卵击石。遇到这种情况应该第一时间减少损害,寻求保护,必要的时候可以报警或者提前启动相关的法律程序维护自己的合法权益。返回搜狐,查看更多